13 Mag 2016
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Il Consiglio dei Ministri ha definitivamente approvato il 20 aprile il decreto legislativo sui mutui che presto verrà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.
Il Governo ha così obbligatoriamente attuato la direttiva 2014/17/Ue. Il tema è di attualità: i dati più recenti mostrano un calo nel tasso di morosità sui mutui; è una notizia positiva ma il numero di famiglie che negli ultimi anni non è stata in grado di onorare i propri impegni con le banche è
ancora molto alto (si pensi che solo nel secondo semestre del 2015 sono andate all’asta 28.672 abitazioni).
Bisogna precisare innanzitutto che le novità peraltro si applicheranno solamente ai mutui che verranno stipulati dopo l’entrata in vigore della norma.Con l’entrata in vigore del “decreto mutui” le banche avranno a disposizione due strade in caso di inadempienza del mutuatario. La vecchia strada prevede che la banca, se un mutuatario non paga almeno sette rate mensili, può dar corso al pignoramento e alla vendita forzata dell’immobile.
Se dalla vendita forzata la banca non dovesse ricavare tutto quanto alla stessa spettante, il cliente rimane obbligato a pagare la differenza. Per i mutui di nuova stipulazione le banche avranno a disposizione una nuova strada: concordare con il cliente, in occasione della stipulazione del contratto di mutuo ipotecario, che in caso di inadempimento per almeno 18 rate mensili la banca possa vendere direttamente la casa ipotecata, liberando così da ogni debito il mutuatario moroso, anche se il prezzo ricavato dalla vendita risultasse inferiore a quanto dovuto.
La banca avrà la facoltà di vendere direttamente la casa di chi non paga il mutuo solo se il cliente la autorizzerà espressamente in sede di stipulazione del contratto. E se il contratto prevede tale clausola il cliente avrà il diritto di farsi assistere da un consulente di propria fiducia.
Al momento la normativa prevede che il cliente mutuatario possa essere liberato dai propri debiti (esdebitazione) in almeno tre modi. Il contratto di mutuo ipotecario potrà prevedere:
– La “restituzione” della casa alla banca da parte del cliente; in caso di inadempimento la banca ha il diritto di intestarsi la casa, pagando al cliente l’eventuale maggior valore dell’immobile rispetto al debito residuo.
– Il “trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale”; la banca ottiene dal cliente un mandato a vendere l’immobile in caso di inadempimento per un ammontare pari ad almeno 18 rate mensili;
– Il “trasferimento dei proventi della vendita” dell’immobile oggetto di ipoteca; in quest’ultimo caso è il cliente che dovrà vendere l’immobile sulla base di un valore di perizia, riconoscendo alla banca il ricavato fino a concorrenza di quanto alla banca dovuto.
Bisogna ricordare peraltro che esistono in Italia due fondi di solidarietà che permettono di sospendere il pagamento della rata di mutuo: il “Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa” che, in determinate condizioni di difficoltà oggettive permette di sospendere il pagamento dell’intera rata per 18 mesi.
E il fondo “Sospensione della quota capitale dei crediti alle famiglie” che permette di sospendere per un massimo di 12 mesi il pagamento della quota capitale, riconoscendo alla banca solo gli interessi contrattuali.
